香港物業估價 Property Valuation in Hong Kong

Want to know the value of your property?

2011-11-23T15:49:00.000+08:00

晉高測量師行有限公司成立於1993年。為企業及個人提供物業估價服務。晉高測量師行成員包括英國皇家特許測量師、香港測量師學會會員及香港註冊專業測量師(產業測量)。

Jointgoal Surveyors Limited was established in 1993, specialized in property valuation/real estate appraisal in Hong Kong. Our professional team is formed by members of Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), Hong Kong Institute of Surveyors (HKIS) and Registered Professional Surveyors (General Practice) RPS(GP).

Email info@jg.com.hk TEL (852) 2723 1688

香港人移民海外的風氣

2011-11-03T15:47:00.000+08:00

香港人移民海外的風氣

今天，香港人移民海外，已經形成一種風氣。各色各樣的投資移民、專才計劃、技術移民、家庭團聚等等，都是香港人移民海外的常見途徑。

在移民的過程中，申請人必須評估物業資產的價值(Real estate appraisal/Property Valuation)，而且必須由合資格的產業測量師，外國稱為Licensed or Certified Appraiser/ Valuation Surveyor進行估值。

在香港, 物業估價(Property Valuations/Real Estate Appraisals)由產業測量師提供。產業測量師一般擁有以下資格:

英國皇家特許測量師學會會員Member of the Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS)
- 英國皇家特許測量師學會(簡稱RICS)成立於1868年, 乃英國皇家特許的獨立專業組織,也是全球廣泛認可的專業學會。RICS於全球超過140個國家和地區擁有逾100,000名測量師會員。
香港測量師學會會員Member of the Hong Kong Institute of Surveyors (HKIS)
- 香港測量師學會(簡稱HKIS)成立於1984年, 正式會員逾5,000人, 香港測量師學會亦是世界估價組織協會(WAVO); 國際測量師聯合會 (FIG);’國際估價標準委員會 (IVSC)等國際組織的成員。
香港註冊專業測量師(產業測量) Registered Professional Surveyor (General Practice) (RPS(GP))
- 測量師註冊管理局是一個根據香港法例＜測量師註冊條例（第417章）＞設立的機構, 現有約2,500名不同組別的註冊專業測量師。

產業測量師 General Practice Surveyor

2011-10-27T15:46:00.000+08:00

在香港, 物業估價(Property Valuations/Real Estate Appraisals)由產業測量師提供。產業測量師一般擁有以下資格:

英國皇家特許測量師學會會員Member of the Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS)
- 英國皇家特許測量師學會(簡稱RICS)成立於1868年, 乃英國皇家特許的獨立專業組織,也是全球廣泛認可的專業學會。RICS於全球超過140個國家和地區擁有逾100,000名測量師會員。
香港測量師學會會員Member of the Hong Kong Institute of Surveyors (HKIS)
- 香港測量師學會(簡稱HKIS)成立於1984年, 正式會員逾5,000人, 香港測量師學會亦是世界估價組織協會(WAVO); 國際測量師聯合會 (FIG);’國際估價標準委員會 (IVSC)等國際組織的成員。
香港註冊專業測量師(產業測量) Registered Professional Surveyor (General Practice) (RPS(GP))
- 測量師註冊管理局是一個根據香港法例＜測量師註冊條例（第417章）＞設立的機構, 現有約2,500名不同組別的註冊專業測量師。

申請移民的資產評估

2011-10-26T16:24:00.000+08:00

在香港，申請移民外地或者是中外人士移民來港，已經是一件非常普遍和平常的事情。只是辦理移民手續殊不簡單，移民人士一般會聘請移民顧問、律師或會計師處理。

昔日，部份香港人很熱衷於移民外地。今天，香港是很多中外人士的理想定居地。無論是哪一種情況，申請移民的人士常常需要委託合資格的測量師為他們的資產進行評估，以便向移民局申報資產，証明自己合乎移民的資格。

在香港，物業資產評估的工作一般是由「產業測量師」進行。而香港的產業測量師大都擁有英國皇家特許測量師(RICS)和香港測量師學會會員(HKIS)資格，所撰寫的物業估價報告(Property Valuation Report)為外國移民局所認可。

未補地價的居屋的價值

2011-10-03T16:28:00.000+08:00

眾所周知，已補地價的居屋可以自由在公開市場轉讓。而未補地價的居屋則只可以在『居者有其屋第二市場』（居二市場／第二市場／綠表市場）轉讓。已補地價的居屋，由於可以自由在公開市場轉讓，它的價值已等同私人樓宇。至於未補地價的居屋，其實原業主只是將補地價的責任轉移到新買家身上，新買家日後如希望在公開市場轉讓單位，收取較高的樓價，他始終必須向政府補地價。未補地價的居屋由於原業主現階段無需補地價，而且將日後補地價的責任轉移給新買家，所以樓價比已補地價的居屋更低。

未補地價的居屋在市場上也有一定的捧場客。現時『居者有其屋第二市場』己累積了不少成交個案供測量師參考，評估未補地價的居屋的價值。

未補地價的居屋的價值並不等如它的公開市場價扣除應補地價。

移民香港－入境事務處修訂資本投資者入境計劃

2011-09-29T15:45:00.000+08:00

資本投資者入境計劃 – 新修訂

香港是國際大都會, 吸引著不少海外人士移民來香港。香港政府於2003年10月推出資本投資者入境計劃(Capital Investment Entrant Scheme/CIES)。截至2010年底，入境事務處共收到16600宗申請。其中 8924名申請已獲正式批准在港居住，1268 名申請人已獲原則上批准。

2010 年10月14日起，入境事務處修訂資本投資者入境計劃(CIES)，新措施不影響在此日期前已遞交的申請。入境事務處會沿用舊制審批有關申請，即以650萬港元為投資門檻，並接納物業為許可的投資項目(Permissible investment asset (PIA)) 。如申請人於新例生效(2010年10月14日)前6個月內，投資不少於650萬港元的投資，並已完成交易、有關申請仍會沿用舊制處理，即繼續接納房地產為許可的投資項目。

申請人需要評估物業資產的價值(Property Valuation)，而且必須由合資格的產業測量師(Valuation Surveyor)進行估值。

同鄉會、宗教團體或辦學團體物業估價

2011-09-12T16:21:00.000+08:00

香港公司、同鄉會、宗教團體或辦學團體如持有物業、每年需由獨立合資格的測量師進行物業估價(property valuation), 評估物業的公平價值 (Fair Value)，以供會計師/核數師撰寫財務報告書之用。

移民人士擁有居屋, 可否評估?

2011-09-01T15:44:00.000+08:00

可以。

在移民的過程中，申請人可能需要評估名下擁有的物業資產的價值(Real estate appraisal /Property Valuation)。如物業屬於『居者有其屋』，仍然可以評估。

已補地價的居屋，由於已經沒有轉讓限制，可以自由在公開市場轉讓，它的價值已等同私人樓宇。評估時參考類似單位在白表市場的成交價。

至於未補地價的居屋，則只可以在『居者有其屋第二市場』（居二市場／第二市場／綠表市場）轉讓，單位仍然有一定程度的轉讓限制，評估時參考類似單位在綠表市場的成交價。業主如希望在公開市場出售單位，必須在付清補地價的金額後，才可在白表市場完成交易。

物業估價報告由什麼人簽發?

2011-08-31T16:25:00.000+08:00

物業估價報告由估價測量師簽發。估價測量師擁有英國皇家特許測量師學會會員、香港測量師學會會員及香港註冊專業測量師(產業測量)資格。

Member of the Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS)
Member of the Hong Kong Institute of Surveyors (HKIS)
Registered Professional Surveyor (General Practice) (RPS(GP))

Market Value 市值

2011-08-16T13:48:00.000+08:00

市值乃指某項物業經適當市場推廣後，自願買方與自願賣方雙方均在知情、審慎及並無強迫的情況下行事，於估值日基於各自獨立利益需進行交易而應達致的估計金額。[香港測量師學會物業估值準則 (2005年第一版)]

Fair Value公平價值

2011-08-16T13:40:00.000+08:00

現時，香港公司持有的物業(無論物業位於香港、中國或海外)，需經由獨立合資格的測量師評估物業的公平價值 (Fair Value)。

Market Value 市值

市值乃指某項物業經適當市場推廣後，自願買方與自願賣方雙方均在知情、審慎及並無強迫的情況下行事，於估值日基於各自獨立利益需進行交易而應達致的估計金額。[香港測量師學會物業估值準則 (2005年第一版)]

Market Value is the estimated amount for which a property should exchange on the date of valuation between a willing buyer and a willing seller in an arm’s-length transaction after proper marketing wherein the parties had each acted knowledgeably, prudently and without compulsion. [The HKIS Valuation Standards on Properties (First Edition 2005)]

根據《香港會計準則》的定義，「公平價值」指「某項資產由知情、自願人士進行基於各自獨立利益交易中可換取的金額」，並應反映資產負債表日的市況。香港測量師學會認為其涵義與《香港測量師學會物業估值準則 (2005年第一版)》第3.1條所界定的市值相同。The term “Fair Value” is defined by the HKAS as “the amount for which an asset could be exchanged between knowledgeable, willing parties in an arm’s length transaction” and should reflect the market conditions at the balance sheet. The Hong Kong Institute of Surveyors (HKIS) considered that this is the same as Market Value as defined in VS 3.1 of the The HKIS Valuation Standards on Properties (First Edition 2005).

物業估價報告是否外國移民部門認可?

2011-08-11T16:25:00.000+08:00

是。本公司自1993年成立以來，經歷了多個移民潮，為大量客戶提供估價報告成功移民海外。近年也專門處理香港投資移民計劃。所有估價報告均由英國皇家特許測量師、香港測量師學會會員及香港註冊專業測量師(產業測量)簽發，用作移民用途，為外國移民部門所認可。

Free of all Encumbrances

2011-08-01T13:49:00.000+08:00

市值 (Market Value) 為一項物業的估算價值 (estimated value)，當中不包括買賣費用和稅項( transaction costs or any taxes)。
在評估一項物業市值時，不應考慮該物業所附帶的任何產權負擔(encumbrances )，如按揭(mortgage)、債務(debenture )等。

估價目的/用途重要嗎?

2011-07-28T16:24:00.000+08:00

估價請求是為了多種目的，估價師掌握此資訊至關重要，這樣才能採用適當的價值基準。根據英國皇家特許測量師學會評估和估價標準(第六版)或香港測量師學會物業估值準則 (2005年第一版)規定，物業估價報告內必須註明估價目的。

物業的現時市值 Current Market Value

2011-07-18T16:10:00.000+08:00

發生金融海嘯後，很多業主和會計師都很關心自己和客戶持有的物業到底現時市值若干。因此，業主和會計師有時會要求測量師於進行物業估價時, 評估物業於兩個不同時點的市值，即物業分別於年結日期當日及現時的物業市值(Current Market Value)。的確, 在市場波動的情況下，業主和會計師如果能夠掌握更多的資訊，當然有助作出分析和決策。

估價師會進行物業視察嗎?

2011-07-07T16:24:00.000+08:00

估價師對物業進行的實地視察，目的是獲取和核實相關資訊，從而提供物業價值的專業意見。

為什麼估價師會知道我的單位有屋宇署發出的命令?

2011-06-28T16:22:00.000+08:00

這是由於屋宇署(建築事務監督)發出的命令會在土地註冊處(Land Registry)登記，並會在命令獲遵從後予以撤銷，因此，已註冊的文件是可供查閱的公眾紀錄。

實用面積

2011-06-13T16:17:00.000+08:00

運輸及房屋局2008年10月10日公布，統一了「實用面積」的定義。

統一後的「實用面積」是指單位的面積，以及露台和工作平台(如有)的面積的總和。至於物業的其他地方面積，例如窗台，則會逐項列出，但不包括在「實用面積」之內。

統一後的定義其實與香港測量師學會《量度作業守則》定義相同。

「實用面積」是指單位獨佔的樓面面積，包括露台及外廊，但不包括樓梯、升降機槽、渠管、大堂及公用廁所等公用地方。量度「實用面積」時，是從圍繞該單位的外牆向外的一面或該單位與毗連單位的共用牆的中間點起計。

「實用面積」不包括 : 窗台、天井、花園、庭院、平台、車位、樓梯、升降機槽、渠管、大堂及公用廁所等公用地方。

實用面積與物業估價分析

2011-06-10T16:17:00.000+08:00

進行物業估價(Property Valuation)時，一般會採用實用面積(Salable Area)分析。物業估價報告內亦會列出物業本身的實用面積。由於分析時同樣會考慮到其他物業的實用面積，因此，不存在低估的問題，除非實用面積的數字有偏差。

導致實用面積的數字有出現偏差的原因之一是物業間隔曾被改動，又或者出現了僭建物，令實際佔用的面積與真正的實用面積有偏差。

申請公屋資格入息審查、申請福利援助、學費津貼面對資產審查

2011-06-08T16:33:00.000+08:00

由產業測量師發出的物業估價報告(物業估價証明書)，可供市民向政府各部門証明所擁有的物業資產值，以供房屋委員會、社會福利署及各教育團體參考。

為什麼需要知道物業的使用狀況?

2011-05-25T16:24:00.000+08:00

物業估價報告內會載有於物業的使用狀況(出租、自用或空置)。這因素會影響物業估價高低及估價基礎。

物業估價報告內容 - 會計用途

2011-05-11T16:20:00.000+08:00

物業估價報告內容 - 會計用途

提供給會計參考的物業估價報告(Property Valuation Report)，內容除一般必備的物業資料和物業使用狀況(occupancy conditions)外，亦會包括:

- 估價準則(估價基礎Basis of Valuation)

- 年結日之物業市值market value(物業公允價值fair value)

- 如有需要, 更可以提供物業的土地部份(Land Portion)及樓宇部份(Building Portion) 的價值。

為什麼估價師會知道我的單位仍有未償還的按揭?

2011-05-10T16:23:00.000+08:00

這是由於按揭和解除按揭的契約都會在土地註冊處登記，已註冊的文件是可供查閱的公眾紀錄。

市場價值與估價Market Value & Valuation

2011-04-27T09:42:00.000+08:00

Market Value 市場價值

市場價值是一個估算金額。在進行了適當的市場推銷，各方均以知情、謹慎且無強制的方式參與，自願買家和自願賣家以公平交易的方式，在估價時點(Date of Valuation)對一項物業進行交換的估算金額。

Valuation 估價

估價師 (Valuer) 在估價時點對物業的價值以書面作出的意見。根據一些限制和假設，估價師考慮到物業的性質和估價目的(Purpose of Valuation)，在進行勘查、調查和查詢後，提供該估價。

Depreciated Replacement Cost 折舊重置成本

扣除實體性老化及折舊的所有相關形式後，重置物業的成本。

The Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) 英國皇家特許測量師學會

成立於1868年，乃英國皇家特許的獨立專業組織，也是全球廣泛認可的專業學會。

The Hong Kong Institute of Surveyors (HKIS) 香港測量師學會

成立於1984年，是香港測量專業組織。

The HKIS Valuation Standards on Properties (First Edition 2005) 香港測量師學會物業估值準則 (2005年第一版)

由香港測量師學會頒布的物業估值準則

Surveyors Registration Board

測量師註冊管理局是一個根據測量師註冊條例（第417章）設立的機構

Registered Professional Surveyor (R.P.S.)

註冊專業測量師

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Land Register 土地登記冊

2011-04-13T09:40:00.000+08:00

Land Register 土地登記冊
任何涉及物業的契約或其他文件均登記在該物業的土地登記冊內。當你購買物業或進行一宗與土地物業相關的交易時，例如按揭或押記，有關文件會註冊在政府土地登記冊內，公眾人士可以查閱。

Secondary Market Scheme (Home Ownership Scheme) 居屋第二市場計劃
房屋委員會於1997年6月成立「居屋/私人參建居屋計劃單位第二市場」(居屋第二市場)讓現居公屋住戶和綠表資格證明書持有人可選購由首次出售日期起計第三年的居屋/私人參建居屋/租者置其屋單位(居屋)。

Letter of Removal of Alienation Restriction 解除轉讓限制證明書

居屋業主在補地價後，可以取得「解除轉讓限制證明書」。單位亦可於公開市場出售或出租。

Letter of Nomination 提名信
在居屋第二市場計劃下，買方必須在簽訂正式買賣合約前向房屋委員會申請提名信。

Discount Rate
折扣率；扣減率

Full Market Value
十足市值

Mortgage
按揭

Legal Charge
法定押記

Discharge of Mortgage
撤銷按揭；解除按揭

Deed of Release
解除扣押契據；解除責任契據

Charging Order
押記令；權益扣押令；以物償債令；財產扣押令

Occupation Permit
入住許可證；“入伙紙”

Deed of Mutual Covenant/Deed of Covenant
大廈公契

Owner-Occupation
業主自用

Vacant Possession
空置情況下的管有；騰空交出

Unauthorised Building Works
違例建築工程；僭建工程

Building Order
建築事務監督發出的命令建築事務監督發出的命令會在土地註冊處登記。

Letter of Compliance
完成規定事項證明書建築事務監督發出的命令會在土地註冊處登記，並會在命令獲遵從後(例如維修工程完成後)予以撤銷。

Comparison Method of Valuation 比較估價法

2011-04-05T09:40:00.000+08:00

是最常用的物業估價方法, 也可稱為直接比較法或市場法。重點是將物業與其他接近估價日期成交的類似物業進行比較, 對這些成交價做適當的調整和分析, 以求取物業的客觀合理市值。

Contractor's Method of Valuation 成本估價法

2011-03-31T09:40:00.000+08:00

成本估價法又稱為重置成本法, 假設物業於估價日期當日, 重新建成所需的成本, 包括地價、建築費、利息、專業費用等, 再扣除建築物的折舊。有一些物業在市場上沒有比較理想的成交個案，例如學校、敎堂等特殊物業都適合用成本估價法進行物業估價。

Investment Method of Valuation 投資估價法

2011-03-17T09:39:00.000+08:00

是其中一種物業估價方法, 根據物業可獲得的租金收入、租期及市場回報率等資料, 進行物業估價。

Profits Method of Valuation 溢利估價法

2011-03-08T09:39:00.000+08:00

參照使用物業所可以獲得的收益和支出的差額，計算出利潤，代表著假想業主與假想租客之間可予分配的餘額，假想租客的市場份額是他投資的回報。餘下的部份便是假設業主的租金。

Residual Method of Valuation 餘值估價法

2011-02-28T09:37:00.000+08:00

假設從發展土地可以獲得的總發展價值，扣除發展成本(建築成本、發展商利潤、專業費用、市場推廣、交易費用和利息開支等。同時考慮到所需要的發展年期。餘下的部份便是土地的現時市值。

物業使用狀況 Occupancy Conditions

2011-02-10T16:14:00.000+08:00

物業估價報告內，一般會列出物業的使用狀況──出租、自用或空置。這是由於物業使用狀況(例如凈租金收入的多少, 租期的長短等)對物業估價(property valuation)高低也有影響。在進行物業估價時，如果物業是出租予第三者使用，業主就需要提供有關租金凈值、租期及其他相關的資料予測量師(Surveyors)參考。

物業估價日期 Property Valuation Date

2011-01-31T16:13:00.000+08:00

由於影響物業價格的因素會不斷變化，物業市場也會受市場的供求影響，因此，同一個物業在不同時間會有不同的市場價值(Market Value)。

建築物本身會因時間的推移，而可能變得陳舊過時, 出現折舊。

因此，物業估價是有很強的時間性的。我們進行物業估價時，如果沒有相應的時點，價值便失去了意義。

以會計為目的物業估價，一般會以有限公司的年結日期作為估價時點。

自置居所資助計劃- 首期貸款

2011-01-18T15:21:00.000+08:00

根據<公務員事務規例>，合資格公務員可申領自置居所資助計劃- 首期貸款。

申請首期貸款時，公務員需遞交一份由測計師/產業測量師發出的有關物業估價報告。

晉高測量師行可以為公務員提供物業估價報告，供庫務署房屋福利分部作申請自置居所資助計劃首期貸款之用。

According to the Civil Service Regulations (CSR), some civil servants may be entitled to receive Home Purchase Scheme (HPS) benefits (e.g. Downpayment Loan – DPL).

Documents to be submitted for applying for a Downpayment Loan (DPL) include a Valuation Report of the property from a Chartered (General Practice) Surveyor.

Jointgoal Surveyors Ltd. provides property valuation reports to civil servants for the submission to Housing Benefits Division, the Treasury for application of Home Purchase Scheme (HPS) benefits (Downpayment Loan – DPL).

晉高測量師行有限公司成立於1993年，成員包括英國皇家特許測量師、香港測量師學會會員及香港註冊專業測量師(產業測量)，為企業及個人提供專業物業估價報告服務。

Jointgoal Surveyors Limited was established in 1993. Our professional team includes Member of the Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), Member of the Hong Kong Institute of Surveyors (HKIS) and Registered Professional Surveyor (General Practice Division) (RPS(GP))

居屋第二市場

2011-01-12T16:41:00.000+08:00

居屋業主如果想在不補地價的情況下出售單位，就只有在綠表市場/居屋第二市場進行。業主必須先向香港房屋委員會申請一份「可供出售證明書」。

希望在綠表市場/居屋第二市場購買居屋的人士，則必須先向香港房屋委員會申請「購買資格證明書」及「提名信」，証明自己是合資格購買未補地價居屋。

產業測量師與物業估價

2011-01-12T16:09:00.000+08:00

在香港, 正式的物業估價(物業估值Property Valuation)服務都是由『測量師』(Surveyors)提供的，而測量師一般都是香港測量師學會(HKIS)會員。不過『測量師』只是一個統稱，『測量師』其實可以分為建築測量師、土地測量師、工料測量師、產業測量師等等。各種測量師各有專長，其中『產業測量師』(GP Surveyors)的其中一項主要工作，就是提供物業估價(Property Valuation)的專業意見。

房協樓和居屋

2011-01-05T16:39:00.000+08:00

房協樓是由香港房屋協會(Hong Kong Housing Society)發展興建。房協樓有些是出租; 有些以優惠價格出售，附帶限制轉讓條款; 有些以市場價格出售，因此沒有轉讓限制。

居者有其屋計劃(居屋)則是由房屋委員會(Hong Kong Housing Authority)發展興建。居屋以優惠價格出售，附帶限制轉讓條款，如果單位從未補地價，則必須先補地價，才可以在公開市場出售(白表市場)。

政府亦容許居屋和部份房協樓業主，在不補地價的情況下出售單位(綠表市場/居屋第二市場)。不過，由於單位仍享有地價上的優惠，所以只容許合資格人士購買。轉讓仍有限制。

居屋補地價

2010-12-30T16:37:00.000+08:00

如果該居屋單位從未補地價，出租及轉讓則仍然有限制。業主必須在完成補地價程序後, 方可合法地在公開市場(白表市場)轉讓單位。

有些早期發售的居屋(第一期至第三期甲)，業主和買家都從來毋需關心補地價的問題。這是由於它們的地契時至今日已經完全沒有轉讓限制，更毋需補地價。這類居屋包括置樂花園、穗禾苑、油塘中心、俊民苑、清麗苑、漁暉苑、愉城苑、怡翠苑等。

豪宅定義-香港住宅如何分類?

2010-11-25T10:50:00.000+08:00

根據差餉物業估價署分類, 香港住宅可以依面積分為:

中小型單位

A 類單位 - 實用面積少於 431 平方呎
B 類單位 - 實用面積為 431 至 752 平方呎
C 類單位 - 實用面積為 753 至 1,075 平方呎

大型單位

D 類單位 - 實用面積為 1,076 至 1,721 平方呎
E 類單位 - 實用面積為 1,722 平方呎或以上

差餉物業估價署會根據上述分類，將同類型的物業成交個案進行分析，總結出價格及租金走勢。

遺產承辦 Probate

2010-11-16T16:26:00.000+08:00

在某些遺產承辦的申請個案中，申請人可能被高等法院要求提供擔保人，以支持有關申請。擔保人可能需要證明本身的擔保能力。其中一種常見辦法就是提供物業估價報告，評估以擔保人名義擁有的物業的現時市值(Market Value)。

IVA債務重組/破產物業估價

2010-10-12T16:26:00.000+08:00

在香港，申請IVA債務重組或破產的人士，如果本身擁有物業，可能需要出售物業套現。過程中最好預先準備一份正式的物業估價報告備案。特別是和配偶聯名擁有的物業，如業主其中一人需要申請IVA債務重組或破產，他/她的一半業權的價值也需要進行物業估價備案。

未補地價居屋的價值與折扣率

2010-10-02T16:26:00.000+08:00

即使是同一個居屋屋苑，它每一個單位的折扣率都不一樣，差別可以很大。這是由於同一個居屋屋苑可能是在不同的時期發售，房委會可能採用了不同的銷售策略。

由於同一個居屋屋苑有不同的折扣率，因此即使是非常類似的單位，它們的綠表價也會截然不同，這是由於日後補地價的責任會很不同。

因此，同一個居屋屋苑不同單位也不容易互相比較，需要深入研究和很多的市場資訊。

毋需補地價的居屋

2010-10-01T16:25:00.000+08:00

有些早期發售的居屋(第一期至第三期甲)，業主和買家都從來毋需關心補地價、綠表、白表等問題。這是由於它們的地契時至今日已經完全沒有轉讓限制，所有單位均毋需補地價，而且一律均可在公開市場自由轉讓。

這類居屋包括順緻苑、俊民苑、漁暉苑、穗禾苑、悅麗苑、山翠苑、油塘中心、置樂花園、愉城苑、翠瑤苑、清麗苑、汀雅苑、兆安苑、怡翠苑、怡閣苑一期、康田苑及宏德居。

丁屋地舖

2010-06-15T17:05:00.000+08:00

常見一些位置較佳的丁屋地舖或樓上單位，用作食肆、補習社、地產代理、髮廊、美容院等。這是由於丁屋地契一般只禁止工業用途。因此，只要用途符合地契及其他法例，丁屋也可以作商業用途。

資本投資者入境計劃申請的資產報表

2010-04-07T10:30:00.000+08:00

申請人必須符合《資本投資者入境計劃的規則》第 2.1(b)段所載的規定，即申請人在遞交申請前的兩年內，一直擁有市值不少於 650萬港元淨值的淨資產或淨資本。

申請人必須填寫資產報表，提交專業物業估價報告及註明物業擁有權的土地註冊處記錄。

Capital Investment Entrant Scheme

2009-06-15T10:29:00.000+08:00

For the purpose of ascertaining the Market Values of the Real Estate, the applicant is required to provide an Appraisal Report on the real estate. The appraisal report must be performed by a Qualified Appraiser on at least three evenly distributed points of time within the specified two years period.

Check-list of the documents required for Real Estate:

1. Land Registry Record showing the real estate ownership

2. Professional Valuation Report

The applicant must obtain a Professional Valuation Report in writing from a Qualified Valuer registered with the Hong Kong Institute of Surveyors (HKIS).

Capital Investment Entrant Scheme - Market Value

2009-06-15T10:28:00.000+08:00

To qualify for admission under the Scheme, the applicant must have Net Assets to which he is absolutely beneficially entitled with a market value of not less than HK$6.5m net throughout the two years preceding his application.

The applicant must have sufficient evidence of the assets or equity holding at minimum three points of time throughout the specified two years except for bank assets and securities. The three points of time should be evenly distributed throughout the specified two year period.

Capital Investment Entrant Scheme - 資產報表

2009-06-15T10:27:00.002+08:00

An applicant may engage a Certified Public Accountants (Practising) or an Immigration Consultant to issue a Report of Factual Findings to assist the applicant to demonstrate that he/she meets the requirements of Rule 2.1(b) of the Scheme Rules.

Capital Investment Entrant Scheme - 資產報表

2009-06-15T10:27:00.001+08:00

舊政府租契中的非厭惡性行業條文

2009-04-19T17:04:00.002+08:00

最近，位於中環士丹利街的一間食肆，收到食環署通知，指食肆違反160年前定立的地契條款中的限制用途，影響申請食肆牌照。最後，食肆需要向地政總署補辦申請手續，才附合政策的要求。

原來香港土地的用途受政府租契中的用途條文限制。早期的政府租契通常有一條非厭惡性行業條文(non offensive trade clause)，禁止土地的任何部份用作屠場、肥皂廠、糖廠、毛皮廠、酒廠、客棧旅舍victualler or tavern-keeper、鐵匠.等厭惡性行業，當中甚至禁止食肆及酒店用途。

此類舊政府租契其實仍然相當普遍，地政總署已經提供了一個豁免非厭惡性行業條文的途徑。不過，需要業主們自己向地政總署提出申請。並且繳納行政費。

唐樓地舖

2009-04-19T17:03:00.002+08:00

香港現存不少唐樓，地下一層一般已經用作商舖用途。其實，部份唐樓於設計當年，入積時是整棟樓(包括地下)作住宅用途，一樣設有客飯廳、睡房、廚房、廁所。入伙紙(佔用許可證）註明整棟樓(包括地下)是作住宅用途的。買賣這類物業，最好先了解一下。

商舖

2009-04-19T17:03:00.001+08:00

當差餉物業估價署計算商業樓宇(商舖)價格及租金指數時，房屋委員會和房屋協會所持有的商業樓宇，並不包括在內。因此，公屋商場以往並不納入統計範圍之內。自領匯房地產投資信託基金（領匯）上市後，部分公屋商場由領匯持有，因此歸入私人商舖類別，由2006年起已將這類物業，一併納入統計範圍之內。

工廠大廈

2009-04-19T17:01:00.000+08:00

香港工業物業除常見的工廠大廈外，尚包括
-工貿大廈 (工業地契已放寬容許部份樓面作寫字樓/商業用途)
-特殊廠房
-工業村/工業園
-貨倉
影響物業估價(Property Valuation)的因素眾多，物業的限制用途(User Restriction)是其中一個種要的因素。因此，不管物業的真正現有用途(Existing use)如何，於估價時都需要參考它本身的限制用途/設計用途、參考與它類似的物業(即樓齡、限制用途、建築物狀況及其他方面相似的物業)的成交個案，然後採用比較法進行物業估價。在成交量低的情況下，測量師會選取同一座工廠大廈的成交個案進行分析，同時也會參考類似物業的成交個案。
特殊廠房與工業村(工業園)廠房由於較少成交，而且地契條款特別，除比較法外，可能需要同時採用其他物業估價方法(例如成本法)，進行物業估價。

香港寫字樓

2009-04-19T17:00:00.002+08:00

香港的CBD (Central Business District，中央商業區或商業中心區) 位於香港島的中環、金鐘、灣仔、銅鑼灣，以及九龍半島的尖沙咀。後期分散擴展到鐵路沿線及工業區，例如九龍灣、觀塘、北角、鰂魚涌、荃灣、沙田、葵涌等等
香港部份的寫字樓位於工業大廈內，可能違反地契用途，需要向政府申請及支付暫准費 (Wavier Fee)。

私人寫字樓

2009-04-19T17:00:00.001+08:00

在網上常常見到香港甲級寫字樓的訊息，其實，香港寫字樓的級別大致根據差餉物業估價署分類, 可以依面積和質素分為甲、乙、丙三級。
甲級泛指新型寫字樓，裝修用料上乘，現代辦公室大廈設施齊備，設有停車場。

乙級泛指設計、裝修中等，標準設施齊備，但不一定設有停車場。

丙級寫字樓設計簡單，裝修基本，整層樓面面積小；可能無中央空氣調節系統，升降機僅夠使用或不敷應用，管理服務一般，無停車場設施。

香港住宅

2009-04-19T16:53:00.000+08:00

香港可於市場上出售的住宅物業，除私人住宅樓宇外，尚包括

公屋(租者置其屋計劃下售出的單位)
居者有其屋計劃(居屋)
夾心階層住屋計劃(夾屋)
市區改善計劃 (由房協發展，例如駿發花園、欣榮花園和荷李活華庭等)
住宅發售計劃(由房協發展，包括荃灣祈德尊新邨, 青衣偉景花園, 將軍澳茵怡花園, 北角健康邨, 深水埗樂年花園, 荃灣寶石大廈, 紅墈家維邨, 黃大仙啟德花園, 西貢翠塘花園。)
村屋
丁屋
公務員樓

丁屋補價的評估和上訴

2009-04-17T09:54:00.001+08:00

「丁屋」是新界「村屋」的一種。而丁屋是新界原居民所享有的一種權益。通常一個村民 ( 男丁 ) 在其一生中可獲得一次特別許可，為自己興建一所小型屋宇 ( 丁屋 ) 自住。部份丁屋，需要補地價(Land Premium)並領取修訂書或同意書之後才可以轉讓。

根據小型屋宇政策，向原居民批出的土地或發出的建屋牌照 (Building Licence)，通常附有條文限制土地的出售或其他形式的轉讓(Alienation Restriction)。即使土地上的發展已經完成，此類轉讓限制仍然有效，直至該名原居民向政府繳付額外的補地價(Land Premium)後，有關的轉讓限制才會被解除。

暫時豁免租契條件 Waiver

2009-04-17T09:53:00.000+08:00

香港土地均受到政府批出的租契規管。部份租契更會限制土地或建築物的用途。地政總署近年在全港各區，積極採取土地管制行動，以確保業主遵守批地條款。

如地政總署發現有違規用途，契約執行組會發出勸喻信。業主可能會被要求停止有關的違規用途或向有關部門作出申請，期間可能會被要求付容忍費。

業主如需改變物業用途，需向地政總署申請豁免書(Waiver)，要求放寬租契限制，如有需要，亦要向城市規劃委員會申請規劃許可。豁免書申請如獲批准，政府會要求業主繳付豁免書費用 (Waiver Fee) ，以反映有關物業在豁免期間內所增加的價值。豁免書可分為兩類：

關於土地的豁免書 ( 例如放寬農地的用途限制或准許在其上興建構築物 ) ；及
關於建築物的豁免書 ( 例如准許在工業建築物內進行商業活動 ) 。

業主可能要就某些用途，向城市規劃委員會申請規劃許可。有關的申請需根據城市規劃條例進行。

印花稅 (厘印費 Stamp Duty)

2009-04-17T09:51:00.000+08:00

印花稅(厘印費, Stamp Duty)是對某些文件所徵收的稅款，須繳付印花稅之文件主要包括：售賣轉易契、住宅物業買賣協議、不動產租約及香港證券轉讓書。

關於物業房產的轉讓，如印花稅署署長認為轉讓代價不足時，則雖然該買賣是基於公平交易及良好的意圖來訂立，仍會被當作是無償產權處置（即一項饋贈）。因此，該轉易契或轉讓書的印花稅會當作該物業的價值來計算，而印花稅署得按情況徵收進一步的印花稅。

差餉物業估價署負責審查房產物業的轉讓，向稅務局提供估值方面的意見，作為徵收印花稅的根據。任何人如認為被評定的印花稅金額不合理，可向測量師行徵詢獨立專業人士的意見及撰寫物業估價報告；向稅務局提出上訴和與差餉物業估價署進行磋商。

比較法Comparison Method of Valuation

2009-04-11T16:17:00.001+08:00

我們為會計師提供物業估價服務時, 最常用的物業估價方法是比較法(Comparison Method of Valuation), 也可稱為直接比較法或市場法。重點是將物業與其他接近估價日期成交的類似物業進行比較, 對這些成交價做適當的調整和分析, 以求取物業的客觀合理市值。
這個方法適用於具有交易性的物業, 包括一些發展用地、住宅、工廠、寫字樓及商舗等。一些很少在市場上交易的物業, 例如特殊廠房、學校及教堂等則難以使用此方法進行物業估價。

投資估價法 Investment Method

2009-04-11T16:16:00.003+08:00

物業估價方法眾多, 投資估價法 Investment method of valuation是其中一種。投資估價法根據物業可獲得的租金收入、租期及市場回報率等資料, 進行物業估價。

成本估價法 Contractors’ Method

2009-04-11T16:16:00.002+08:00

成本估價法又稱為重置成本法Contractors’ Method, 是假設物業於估價日期當日, 重新建成所需的成本, 包括地價、建築費、利息、專業費用等, 再扣除建築物的折舊。

有一些物業在市場上沒有比較理想的成交個案，例如學校、敎堂、特殊廠房、工業村/工業園等特殊物業，除了使用比較估價法外，也適合使用成本估價法進行物業估價。